房贷利率下调,已贷的怎么办 分为固定利率和浮动利率

房贷利率下调,已贷的怎么办？房贷利率根据当时贷款合同的情况分为固定利率和浮动利率。固定利率就是说自合同签订到合同终止，合同期内所执行的利率都是固定的，也就是签订合同时的利率，不论今后利率如何变化都不会变。浮动利率就是说在合同期内利率按照基准利率的变化而变化，一般在基准利率变化后一个月开始执行新利率。这就意味着如果我们的房贷合同签订的时浮动利率，那么当基准利率发生变化的话我们的月供也会随之发生变化。当然，这里的基准利率变化方向不唯一，可能上涨也可能下跌。

不过按照基准利率确定房贷利率马上就要成为历史了。因为10月8日新的贷款利率计算方式将开始执行，届时房贷的利率将参照贷款基础利率来执行，而贷款基础利率是一月一公布的。因此新算法执行后贷款基础利率会变动的比较频繁。新算法下关于浮动利率也有规定，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。也就是说贷款合同期内每年都可以利率重定，根据最近一个月的利率情况重定。当然基础利率每个月的变化也是不唯一的，可能上涨也可能下跌。

虽然房贷的利率可以浮动变化，但是我们并不能人为的去选择仅在利率降低的时候变更贷款合同的利率。因此不论是浮动利率还是重定利率也都有利率上浮增加成本的风险，只不过利率在长期来看一直是保持下降的趋势。所以对于房贷利率来说重定利率最终还是会节约贷款成本的。

房贷利率本身采用的是浮动利率机制（固定利率基本淘汰），所以随基准利率变化而变化。

已经贷款的利率能改吗？分两种情况：

一、基准利率未更改，商业贷款利率出现下降，已经贷款的利率不能改。

7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，其就是最基准率上浮11%左右（5.44%/4.9%-1）。假设你的贷款利率就是5.44%，那么即使以后我国首套房平均贷款利率降至为4.9%，你依然要还5.44%的贷款利率。

即个人房贷利率并不随市场利率变化而变化，上浮比例永远保持不变。12月8日以后加基点也一样，往上加的基点永远保持不变，比如5.44%是基于LPR五年期4.85%加59个基点。

二、基准利率发生更改，已经贷款的利率跟随更改。

基准利率发生更改，比如5年期以上贷款基准利率从4.9%降至4.8%，那么上浮比例保持不变，通常来年1月1日起还贷利率将更改为4.8%*111%=5.325%，比5.44%低那么一点。

10月8日以后LPR也一样，5.44%是在4.85%的基础上加59个基点。当五年期LPR从4.85%降至4.75%，那么具体合同协定日期更改为4.75%+0.59=5.34%，比5.44%低那么一点。

采用新个人贷款基准以后，央行规定在贷款合同期限内，最短每年可对贷款利率进行重定价（具体期限与银行商定），而定价的基本原则是以最近一个月的LPR进行调整，加点部分固定不变。

对于房贷利率的变化，合同中一般都会有约定的条款。房贷利率的降低，要看是属于那一种的降低，新规前的合约只会针对基准利率的变化而作为调整，对合同签订时约定的上下浮幅度不变；新规后只会针对LPR在协商期限到了之后使用新的LPR计价，对合同签订时的加点情况不作调整。

新规前的房贷随着基准利率的变化而调整。

新规前的房贷利率由基准利率根据市场情况上下浮一定的幅度得出，基准利率是利率的计价基础。一般来说，基准利率会随着经济发展的情况，在一定的条件下会作出调整，房贷可以在基准利率变化后跟随调整，但时间上要看合同的约定，比较常见的是在基准利率发生变化的次年1月1日才会对合同利率重新以新基准利率来计算。而对于因为上浮幅度变化而产生的利率降低，比如当时签合同时上浮了20%，现在银行规定只是上浮10%，上浮的幅度降低了，但这种降低只是针对新客户新合约而言的，已经签订合同的老客户还是按照原来的上浮幅度来执行，即还是按照原来的20%，不会受影响。

新规后的房贷利率随着新LPR变化而调整。

新规后的房贷利率计价以LPR为基础，而LPR是每个月更新一次，所以LPR有升高或降低的可能。客户可以与银行在签订合同的时候约定更新LPR的时间，不过最低期限是一年，因此虽然LPR每月更新一次，但合同上最少也要一年以上的间隔才能更新一次，时间间隔可以由双方协商约定，如果到了合同更新时间时LPR刚好下降了，那房贷利率也会下降。不过对于房贷利率的另一个影响因素，即”加点“来说，它与新规前的上下浮幅度一样，签了合同就不会改变，所以如果银行加点降低了，也只是对新客户而言降低了，老客户还是按原先的情况执行。

总的来说，房贷利率降低，要看是那一种降低情况，如果利率计价的基础下降了，那会按合同的约定跟随下降，而如果是银行利率上下浮或者加点情况变化了，不会影响老客户的利率。